La inversión inmobiliaria puede parecer un negocio complicado, pero la mayoría de los inversionistas a veces pierden dinero de varias formas.
Algunos de estos riesgos los enfrentan tanto los inversionistas de alquiler a largo plazo como a corto plazo, mientras que otros son exclusivos de uno u otro.
Los mismos principios se aplican a menudo también a la inversión en terrenos, locales comerciales y casas habitacionales.
Aquí te decimos seis grandes riesgos en los que debes enfocarte como inversionistas inmobiliarios y cómo resolverlos.
1. Subestimar las reparaciones
A menos que compres propiedades nuevas, es muy probable que se necesiten algunas reparaciones o actualizaciones cuando se compra una propiedad de inversión.
Las reparaciones pueden variar desde pequeños retoques cosméticos (un trabajo de pintura, arreglar un protector contra salpicaduras, etc.) hasta un piso completo y una renovación total.
Cuando se evalúa una propiedad potencial para la compra, uno de los trabajos más complejos que se asume como inversionista es estimar con precisión los costos de reparación.
Solución
Primero, incluye una cláusula de contingencia en tu contrato que te permita retirarte del trato, con un reembolso completo del depósito, si la inspección de la casa revela problemas que no tengas considerados.
Asegúrate también de recorrer la propiedad con al menos algunos contratistas de confianza para conocer sus opiniones sobre las reparaciones necesarias.
Haz preguntas de sondeo sobre qué problemas pueden no ser visiblemente obvios, pero que, no obstante, deben corregirse.
Cableado, estructura, plomería, conductos, la caldera, el techo, el calentador de agua, el condensador del aire acondicionado: realiza la mejor inspección que puedas de cada uno y obtén opiniones de tu agente de bienes raíces y contratistas.
Además, asegúrate de preguntarle al vendedor sobre el tiempo de vida de cada uno de los anteriores, ya que es posible que pueda proporcionar detalles. Solo asegúrate de corroborar su palabra con opiniones de expertos y facturas (si están disponibles).
2. Pago en exceso a contratistas
Más allá del riesgo de subestimar las reparaciones necesarias, también existe el riesgo de gastar más del presupuesto, incluso cuando se diagnostica con precisión qué reparaciones son necesarias.
Es notoriamente difícil trabajar con los contratistas, y encontrar contratistas asequibles y confiables es un desafío enorme para muchos inversionistas inmobiliarios.
Por más difícil que sea seleccionar, contratar y administrar contratistas en persona, es exponencialmente más difícil cuando lo haces a larga distancia.
A los contratistas sin escrúpulos les encanta encontrar formas de cobrar más durante el transcurso de la renovación.
Solución
Siempre, pide al menos tres cotizaciones para cualquier reparación importante en tus propiedades de inversión.
Más allá del número de cotizaciones, mejora la calidad de sus cotizaciones estableciendo relaciones con contratistas en los que confíes a lo largo del tiempo.
Prueba primero con nuevos contratistas en trabajos pequeños y, si hacen un buen trabajo a tiempo y dentro de un presupuesto, puede probarlos en un proyecto un poco más grande, y así sucesivamente.
Se necesita tiempo para generar confianza, especialmente cuando se trabaja con activos que valen millones de pesos.
Cuando solicites una cotización, deja en claro que esperas que todos los contratos se ejecuten dentro del presupuesto y a tiempo. Además, pregunta a los contratistas si conocen algún riesgo no considerado en las propiedades de inversión o propiedades en las que realizan el trabajo.
Si responden que existe un riesgo, solicita detalles específicos y el posible gasto adicional en el peor de los casos.
Solicita una segunda y tercera opinión de otros contratistas para ver si están de acuerdo con el contratista principal que has contratado.
Luego, haz todo lo posible para minimizar el riesgo de gastos adicionales y asegúrate de que, incluso en el peor de los casos, no perderás dinero.
Antes de firmar un contrato, obtén la opinión de tu agente inmobiliario sobre los precios y el cronograma del contratista.
Siempre verifica las referencias de los contratistas, revisa su trabajo anterior y verifica las reseñas de otros clientes.
Una vez que hayas firmado un contrato, manténte en contacto diario con tu contratista. Visita el sitio de trabajo al menos tres veces por semana e inspecciona la calidad del trabajo.
Expresa inmediatamente cualquier inquietud con el contratista de una manera profesional pero firme.
Es tu proyecto y, en última instancia, eres el responsable de asegurarte de que todas las reparaciones se completen bien, dentro de las limitaciones de tu presupuesto y en el plazo acordado.
3. Subestimar los costos indirectos
En el juego de la inversión inmobiliaria, los costos indirectos son todos los gastos que no sean los costos directos de renovación, materiales y mano de obra.
Los costos indirectos incluyen los gastos de cierre (tanto para la liquidación de la compra como para el segundo cierre de venta), las tarifas del prestamista, los intereses, los servicios públicos, los impuestos, el seguro y cualquier otro costo en el que incurra a lo largo del camino.
Ten en cuenta que algunos de estos gastos son costos de mantenimiento en los que incurre cada mes el dueño de la propiedad.
Cuanto más tiempo poseas una propiedad, mayores serán sus costos indirectos y menores sus eventuales ganancias.
Solución
Piensa en los costos indirectos en tres categorías:
- Costos de compra
- Costos de mantenimiento mensuales
- Costos de venta
Tus costos de compra incluyen gastos como la inspección de la vivienda, los costos notariales de la propiedad.
Al calcular tus costos de mantenimiento mensuales, asegúrate de incluir los pagos del préstamo, los servicios públicos (por ejemplo, gas y electricidad), el agua y los impuestos a la propiedad.
Tu mayor costo en la eventual liquidación de ventas es, por supuesto, la comisión de tu agente de bienes raíces, pero verifica si tu agente de bienes raíces también cobra cargos adicionales.
Además, pregunta a tu agente de bienes raíces sobre cualquier otro costo de liquidación que probablemente le corresponda en este segundo acuerdo.
Subestimar los costos de reparación puede arruinar tus ganancias, también puede subestimar los costos indirectos.
4. Subestimar los gastos de alquiler
Casi todos los nuevos propietarios subestiman los costos de poseer y administrar una propiedad de alquiler.
Hacerlo a menudo los deja con un flujo de caja negativo y un sabor amargo.
Estos son algunos de los gastos que puede esperar encontrar como propietario más comunes:
- Tasa de desocupación: 4-8% del alquiler
- Gestión de la propiedad: 10-12% del alquiler (incluidas las tarifas de colocación de nuevos inquilinos)
- Reparaciones mayores: 7-10% del alquiler
- Mantenimiento: 5% del alquiler
- Administrativo, viajes y varios: 2-3% del alquiler
Estos varían mucho, por supuesto. Como regla general, la “regla del 50%” es sorprendentemente precisa y estipula que alrededor de la mitad del alquiler se destinará a gastos no hipotecarios.
Por supuesto, también tendrás que tener en cuenta el pago de tu hipoteca si compraste el inmueble con financiamiento.
Solución
Al hacer tu trabajo, puedes reunir estimaciones precisas para todos los gastos enumerados anteriormente.
Conoce tus precios y, nuevamente, incluso si tienes la intención de autogestionarte, haz un presupuesto para la administración.
Es un gasto de mano de obra, independientemente de si estás haciendo el trabajo o si alguien más lo maneja por ti.
Las propiedades más antiguas necesitarán más reparaciones importantes, así que haz un presupuesto en consecuencia.
Ten en cuenta que el mantenimiento preventivo puede reducir significativamente tus costos de reparación a largo plazo.
Al verificar los impuestos a la propiedad, no solo mires la factura de impuestos del año pasado. Asegúrate de que el valor tasado no cambie drásticamente en función de la transferencia.
Como cualquier otro gasto relacionado con la propiedad que se discutió en las secciones anteriores, sé conservador y estima correctamente.
5. Alquileres y desalojos por no pagar la renta
Pocas cosas arruinan las ganancias de un propietario más rápido que los impagos de alquiler y los desalojos.
La mayoría de las leyes de propietarios e inquilinos estatales y locales están diseñadas para proteger a los inquilinos más que a los propietarios, y eso se duplica para las ciudades más grandes.
Infórmate sobre algunas de las otras opciones para deshacerte de los inquilinos malos y notarás que ninguna de ellas es particularmente rápida o barata.
Solución
Hay una forma sencilla de evitar a los malos inquilinos: una evaluación exhaustiva y agresiva de los inquilinos.
El problema es que es trabajo, mucho trabajo, si lo haces bien, pero la mayoría de los propietarios simplemente no tienen ganas de hacer ese trabajo.
Hay que recopilar solicitudes de alquiler y ejecutar informes de selección de inquilinos, es la parte fácil. Pero el verdadero trabajo comienza después de que te lleguen esos informes.
Si el solicitante aún parece prometedor, levanta el teléfono y comienza a llamar a los propietarios, empleadores y referencias personales anteriores y actuales. Sigue estos pasos para mantenerte alejado de los malos inquilinos.
6. Daños atribuidos al inquilino
Vale la pena repetirlo: cuando firmas un contrato de arrendamiento, entregas la posesión de un activo por valor de miles o millones de pesos. Cualquier cosa puede pasar a partir de ese momento.
Los inquilinos pueden organizar fiestas ruidosas, dejar el clima apagado cuando se van de viaje, o perforar todos los gabinetes de la cocina.
Solución
Nuevamente, los propietarios pueden prevenir daños de los inquilinos mediante una evaluación agresiva de los mismos.
Cuando te comuniques con los propietarios actuales y anteriores, pregunta específicamente qué tan bien el inquilino trató su propiedad. Específicamente, pregunta acerca de su limpieza, pero no te detengas ahí.
Como paso final en el proceso de selección de inquilinos, ve e inspecciona físicamente la casa actual del inquilino.
Incluye en tu contrato de arrendamiento una cláusula que especifique las inspecciones semestrales y hazlas. Eso tiene dos propósitos:
- Te avisa si los inquilinos no están tratando bien tu propiedad, para que puedas enviarle un aviso de reparación.
- Establece expectativas y envía un mensaje claro de que es tu propiedad y la cuidas y ellos son responsables de hacer lo mismo: que no tolerarás el abuso o la negligencia en tu propiedad.
Como se señaló, realizar estas inspecciones puede llevar mucho tiempo, pero el riesgo de no ejecutarlas supera la molestia de hacerlo.
Para concluir ninguno de los errores anteriores es particularmente difícil. Sin embargo, los nuevos inversionistas inmobiliarios se equivocan todo el tiempo y pierden miles de pesos en estos errores.
Como inversionista de bienes raíces, tu eres el jefe, y si eliges apresurar la evaluación de inquilinos u omitir cualquier otra cosa para pasar el sábado con tus amigos y familiares, nadie te lo reclamará. Simplemente perderás dinero en tus negocios inmobiliarios.
Consúltanos, nuestros años de experiencia nos respaldan.
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